Les investissements dans le secteur de l’immobilier locatif ont toujours une belle cote. Toutefois, les propriétaires de ces actifs peuvent être confrontés à de nombreuses difficultés comme les loyers impayés.
Face à l’impossibilité ou au refus de certains locataires de payer, il y a généralement une pléthore de solutions pour obtenir des revenus locatifs. Voici les dispositions à prendre pour prévenir ou réagir face à des loyers impayés !
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Plan de l'article
Vérifier la solvabilité du locataire
En matière de location immobilière, les garanties de paiement de loyers sont des critères incontournables de sélection d’un locataire.
La solvabilité de ce dernier permet de prévenir et de réduire les risques de loyers impayés. À travers ce guide, vous trouverez les dispositions légales à prendre pour garantir le paiement régulier des loyers.
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Pour vérifier la solvabilité d’un locataire, vous devez exiger certains documents lors de l’établissement du contrat de bail. Les pièces essentielles sont notamment :
- Un justificatif de revenus ou de travail ;
- Une preuve d’identité (passeport, carte de séjour, pièce d’identité) ;
- L’avis d’imposition.
Lorsque le locataire ne dispose pas de l’ensemble de ces documents, il doit fournir ceux des personnes qui se portent garantes pour la location.
Avant de signer le contrat de bail, il est aussi important de vérifier l’authenticité des pièces fournies. En effet, le taux de dossiers falsifiés a considérablement augmenté au cours de ces dernières années.
Exiger une caution ou souscrire à une assurance loyer impayée
La caution est une autre garantie de paiement de loyers. Elle est très efficace pour anticiper et faire face aux loyers impayés. Cette somme d’argent est versée par le locataire ou son garant en vue de compenser d’éventuels mois impayés à venir. Elle est généralement remise pendant l’établissement même du contrat de bail.
En outre, il existe deux principaux types de caution de location : la caution simple et la caution solidaire. La caution simple correspond aux loyers dus par le locataire.
Elle est déduite de la somme déposée en garantie lors de l’établissement du contrat. On fait recours à cette caution lorsque le locataire devient insolvable.
On parle de caution solidaire lorsque le garant décide de prendre en charge les premiers mois de loyers impayés. Lors du paiement le garant traite directement avec le propriétaire.
Quant à l’assurance loyer impayé, elle est une excellente alternative à la caution. C’est une bonne solution d’y souscrire pour se protéger des loyers impayés. Elle est également idéale pour faire face aux charges impayées, aux dégradations du logement et au départ sans préavis.
Les modalités de l’assurance loyer impayé sont spécifiques à chaque situation. Toutefois, vous pouvez opter pour un régime mutualiste afin d’en faire la meilleure expérience. Il est important de noter qu’avant de souscrire à cette assurance, vous devez vous assurer de la solvabilité du locataire.
Des solutions à l’amiable pour les premiers loyers impayés
Les mesures préventives ne garantissent pas toujours le paiement régulier du loyer par les locataires. Pour faire face à cette situation, les propriétaires disposent de nombreuses autres possibilités. Le traitement à l’amiable est la première solution à envisager.
En cas de retard dans le paiement ou de non-paiement, vous devez en premier lieu relancer le locataire par tout moyen de communication. Il faut ensuite demander les raisons de cette situation afin de trouver un terrain d’entente. Il est surtout important de conserver une preuve écrite de la prise de contact avec le locataire.
Lorsque ce dernier ne paie toujours pas ses loyers et qu’aucun accord à l’amiable n’est trouvé, le propriétaire peut envisager d’autres solutions comme la résiliation judiciaire et l’exclusion. Ces solutions sont aussi envisageables en cas d’absence de réponse de la part du locataire à la relance du propriétaire.
Appliquer la résiliation judiciaire
Encore appelée clause résolutoire, la résiliation judiciaire est une clause qui est mentionnée dans presque tous les contrats de location ou de bail. Elle permet au propriétaire de résilier immédiatement le contrat qui le lie à son locataire.
Néanmoins, avant d’appliquer cette clause, il faut transmettre en amont un commandement à payer au locataire. Il dispose de deux mois pour régulariser sa situation après réception du commandement.
Toutefois, si le contrat de bail ne stipule pas de clause résolutoire, une autre alternative s’offre à vous. Il s’agit de la résiliation par voie judiciaire.
Vous avez la possibilité d’assigner votre locataire devant un tribunal à travers un acte d’huissier. Le tribunal pourrait ordonner des sanctions pouvant aller à l’expulsion.
Expulser le locataire
L’expulsion est l’alternative ultime pour faire face aux loyers impayés. Lorsque vous ne disposez plus d’autres options pour recadrer votre locataire, vous avez la possibilité de l’expulser du logement. Cependant, cette alternative doit être mise en place suivant des normes judiciaires.
Pour expulser un locataire, vous avez besoin d’un commandement à quitter les lieux. Ce document est délivré par un huissier de justice. Le locataire dispose alors au maximum de deux mois pour quitter les lieux et d’un délai précis pour payer ses arriérés.
S’il n’est pas coopératif à l’issue, l’huissier accompagné des forces de l’ordre peut le sortir de force du logement. Toutefois, la procédure d’expulsion est souvent coûteuse et elle peut prendre du temps. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un spécialiste juridique.